프리한닥터W, 머니 트레이너 김경필의 주식이냐 vs 부동산이냐

힘들게 모은 나의 소중한 시드머니를 어디에 투자해야 하냐 주식이냐? 부동산이냐? 너무나 어려운 선택의 갈림길, 모든 게 다 불확실합니다. 오직 확실한 게 하나 있다면, 모든 것이 불확실하다는 사실 하나만 확실하죠. 경제 금융 강의는 물론이고 각종 경제 칼럼니스트 및 저서까지 편찬한 머니 트레이너 김경필의 추천은?

 

 

 

머니트레이너 김경필의 주식이냐 vs 부동산이냐 

사람마다 처방 약이 다른 것처럼 상황마다 개인 차이가 있는 컨설팅, 모으기만 해서도 안 되는 현 상황, 내 집 없이 주식만 투자하면 안 된다고 해요. 재테크의 목적은 언젠가는 있을 수 있을 은퇴, 내가 일을 하지 않더라도 자산이 나를 먹여 살리는 방법.

장기 투자하면 돈 번다는 우량 주식들, 투자 시장에 있어 중요한 시드머니 1억, 하지만 내 집 없이 주식만 투자하면 안 된다고 해요.

 

 

오늘 할 이야기는 부동산이 아니라 주택 이야기입니다. 주택 중에서도 아파트입니다. 부동산이라는 게 어떤 의미를 가지고 있냐면 사실 움직일 수 없다. 세미 캐시다. 아파트는 현금에 가까운 자산이라고 해요. 부동산 하면 상가, 건물, 임야, 토지가가 있지만 아파트는 다르다고 해요. 획일적이고 규격화된 아파트는 화폐와 동일한 효과와 환금성이 뛰어난 자산입니다. 1 주택 내 집 마련이 최고의 재테크입니다. 

 

어려운 재테크 효율적으로 하는 방법은?

먼저 재테크란 무엇인가? 자산을 만드는 것이에요. 첫 번째는 일정한 현금 흐름이 계속해서 발생하고 가치가 있는 거예요. 계속해서 소득이 발생하죠. 두 번째는 시장에서 가격 결정되고 거래가 가능한 것이어야 해요. 아직 자산이 충분치 않기 때문에 내가 일을 하지 않더라도 자산이 나를 먹여 살릴 수 있게 만들어야 합니다. 

자산 가격의 움직임은? 자산 가격에 영향을 주는 3가지 특징이 있습니다. 1. 현금흐름의 크기(양)입니다. 

월세 100만 원 아파트와 월세 150만원 아파트가 있다면 둘중 비싼 아파트는? 당연히 월세 150만원 아파트가 비싼거죠. 그러면 월세 100만원 아파트와 월세 100만원 상가는? 2. 현금 흐름의 안정성이 가격에 영향을 줍니다. 아파트는 공실률이 상대적으로 낮지만 상가는 여러 변수가 존재합니다. 월세가 항상 들어온다고 보장 못하죠. 현금 흐름이 같더라도 안정성의 차이에 따라 가격이 달라지게 됩니다. 

3. 현금흐름의 기대감입니다. 월세 100만원 강남의 아파트와 월세 100만원 비강남의 아파트라면? 두 아파트의 현금 흐름은 똑같이 월세 100만 원으로 1년이면 1200만 원이지만, 둘 다 아파트라 안정성도 같죠. 하지만 왜 가격차이가 나느냐, 미래에 월세가 더 나올 거 같은 왠지 모를 기대감, 이게 자산 가격을 다르게 만들어 준다고 해요. 자산의 가치는 결국 정해져 있지 않고, 상대적인 거죠.

 

 

100점을 맞으면 엄마의 칭찬 뒤에 물어보는 말이 있죠. 엄마는 100점의 절대가치보다 상대가치에 관심이 있죠. 재테크에서 늘 기억해야 하는 게 상대가치입니다. 

우리 집 가격이 5천만 원 올라서 기쁘지만 길건너는 집은 1억이나 올랐죠. 그러면 1억 오른 길 건너 집에 비해 상대적으로 5천만원 우리 집은 떨어진 거예요. 재테크에서는 꼭 기억해야 하는 게 상대가치예요.

 

여러 분야가 존재하는 부동산 시장, 건물 상가아파트 땅까지 무엇을 골라야 할지, 모두의 로망인 상가와 건물, 결국 20~30년 후 여러분들이 은퇴할 때도 부의 가치가 상대적으로 훼손되지 않는 것 그게 최고의 재테크라고 해요.

 

현금 흐름을 안전적으로 만들어 낼 수 있는 것은? 강남과 명동, 홍대와 건대와 같은 중심상권에도 공실이 발생하잖아요. 그 이유는 바로 쇼핑을 온라인에서 하기 때문이죠. 먹는 거와 병원 가는 거 빼고는 매장을 찾을 이유가 없어요. 상가 건물 중에서도 분명히 살아남고 괜찮은 것이 있겠지만 현금 흐름의 안정성이 상당히 어려울 가능성이 있어요. 반대로 누구나 살고 싶어 하는 입지 좋은 도시형 아파트, 20~30년 후 아파트의 현금 흐름은 어떨까요?

 

 

아파트가 주식에 비해 안정적인 이유는? 주식과 부동산을 투자를 할 때 가장 많이 이야기하는 것이 리스크예요. 적은 돈으로도 투자 가능한 주식, 그래서 많은 사람들이 저변 확대되어 있는 주식시장, 그런데 오늘 우리가 말하는 아파트는 진입장벽이 철옹성 수준이에요. 근본적으로 주식과 부동산은 이 두 가지는 리스크의 차이입니다. 리스크는 다른 말로 변동성을 의미합니다. 혹은 우리가 알고 있는 표준편차, 평균값에서 마이너스, 플러스  확률분포의 폭을 이야기하는 거예요. 리스크만큼이나 변동성의 폭이 큰 주식, 그래서 경험이나 지식 없이 쉽게 진입했다가 낭패를 보는 경우가 부지기수예요. 하지만 주택은 상대적으로 표준편차가 적어요.

20년 전 어느 주택을 샀더라도 집값이 상승했을 가능성이 큽니다. 하지만 20년 전에 어떤 주식을 샀는데 그 주식이 지금 과연 성공해가지고 굉장히 대박이 났을지 아니면 상폐가 됐을지는 아무도 모르는 일이죠. 개별성의 차이가 변동성 리스크의 차이입니다. 

주식을 보통 보면 장기투자 기간이 10년이잖아요. 10년 전 우량주가 S전자, 자동차 회사, 00 전력 KT00,000이어 누구나 들어봤을 법한 우량주 주식이지만 자동차 회사는 약 -30% 00 타이어는 제자리예요. 그나마 2.8배 상승한 게 00 전자입니다. 주식시장에서 주가가 오른다는 의미는 시장의 기대수익률이 끊임없이 초과하고 성장해야만 오르게 됩니다. 10년 동안 제자리라는 뜻은 화폐가치로 비유하면 엄청난 마이너스입니다.  확실히 주식보다 아파트가 더 유리한 조건이죠. 하지만 아파트도 한계는 존재합니다. 바로 철옹성 같은 진입장벽이죠. 미리 마련해두면 전세비용은 물론 다방면으로 절약이 가능하죠. 집도 해결되면서 투자도 가능하니까, 신의 능력으로 주식을 샀더라도 절대 이길 수 없는 게 1 주택 수익률이라고 해요.

실거주는 사용 가치가 특수한 내용으로 들어가 있는 아파트예요. 전세가가 7억이면 거기서 전세를 살고 있다 집을 매입하게 되면 투자금액이 바로 3억만 있으면 되는 거죠. 바로 이 3억이 갭이라고 해요. 

갭이란? 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식입니다. 주식시장에 10억을 투자한다고 생각하면 갭이 없어서 10억을 다 줘야 하죠. 지난 35년간 서울의 아파트 지수가 70배 오르고 주식은 100배가 올랐죠. 모든 주식을 평균 낸 지수는 꾸준히 상승 중이에요. 하지만 집은 내가 사용도 하면서 가격도 상승하니 주식투자 수익률에 전세 월세비용을 제하고 나머지 수익률을 가지고 비교하면 1 주택의 수익률을 이길 수 없다고 해요.

우린 실거주도 돈이 든다는 것을 쉽게 망각하죠. 김경필의 똘똘한 1 주택은 안정적인 집값 상승과 실거주에 드는 비용까지라고 해요.

내 집 마련하기 위한 자금 어떻게 마련해야 할까요? 우리가 시드머니라고 하는데 아파트 이야기를 하다 보니 생각하기 힘들 정도로 금액이 커져버렸죠. 처음부터 시작해서 1억의 시드머니를 모아라. 돈 번지 5년이면 1억은 있어야 한다고, 사회초년생 같은 경우에는 지금 대기업과 기업 기업을 평균해서 대졸 초입 연봉을 따져보니까 3574만 원으로 한 달에 297만원정도 된다고 해요. 독한 마음으로 3년안에 모은다면 한달에 269만원을 저축하는게 좋다고해요. 그래서 4년안에 모은다면 한달에 199만원을 저축하면 된다고해요. 그래서 5년 동안 158만 원을 모으면 약 1억이 가능하다고 해요. 오로지 저축으로만 가능한 통계수치입니다. 

 

내가 돈을 못 모으게 하는 5적이 있습니다. 

첫 번째는 이 세상에서 내가 돈 모으는 거를 방해하는 유일한 사람은 그게 바로 나 자신입니다. 바로 마이너스 통장입니다. 마이너스 통장에서 주식을 사거나 갭 투자를 했으면 박수를 줄만하지만 그 돈을 쓰지 않고 자산으로 바꿔놓은 거는 칭찬, 하지만 가방 사고 차 바꾸고 마이너스가 커진거면 해결 불가라고 해요. 

두 번째는 신용카드 무이자 할부입니다. 무이자라 이자는 발생하지 않고 합리적인 소비 같아 보이지만 비싼 물건을 과감하게 소비하게 됩니다. 

세 번째는 할인의 유혹에 빠지다. 괜히 손해 보는 거 같고 안 받으면 섭섭한 게 할인이죠. 현대인들은 필요한 물건을 사는 게 아니라 저렴하면 무조건 구매한다고 해요.

네 번째는 카페인 중도입니다. 커피값이 얼마나 비싸다고 다들 그러냐고 말하지만 커피를 이야기하는 게 아니라 카 00 페000 인 0000의 앞글자로 카페인이라 지칭했는데 사진을 올리려면 돈이 들어가잖아요. 예쁜 옷도 입고 핫한데도 가야 하고 

좋은 옷과 장소는 기본이고 남을 의식한 나머지 돈은 저절로 지출하게 되죠.

다섯 번째는 목적 없는 저축입니다. 대부분 저추을 왜 하냐고 물어보면 이렇게 이야기합니다. 다쓰기 그렇고 무조건 아껴야 한다니까 이렇게 목적이 불분명한 저축은 만기가 도래시 통 큰 소비를 하게 됩니다. 여성분들은 백화점에 가면 가방들이 눈에 쏙쏙 들어오죠. 적금 만기금액과 일맥상통하고 신이 운명으로 맺어준 가방이 된다고, 목적없는 저축은 열심히 모아한번 쎄게 지르는 통큰 소비가 됩니다. 

주식이나 암호화폐 아니면 쉽지 않은 목돈 만들기, 적금을 목돈이 가능할까요?

인천공항을 이륙해서 샌프란시스코까지 비행하는데 11000km를 비행해야 한다고 해요. 이때 가장 연료를 많이 소모하는 구간은? 이륙할 때인데 상공 11km까지 올려야만 그때부터 저항 없이 시속 80km/s로 갈 수 있는데 1억까지 시드머니를 만들 때 여러 방법으로 할 수 있지만, 이건 1억이 되면 다행 안되면 말고 가 아닙니다. 1억이라는 시드머니를 만든다는 것은 굉장히 중요한 문제인데 비효율적인 거 같아도 저축으로 시드머니 1억을 만드는 게 가장 좋다고 해요.

 

 

<출처: tvN 프리한 닥터 w>